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保利高管調整背后:大換防或只是開始?

2019-11-12/ 岳西百事通/ 查看: 214/ 評論: 10

摘要素來以穩健著稱的保利開啟了人事大換防。消息稱,保利發展控股集團股份有限公司(以下簡稱“保利”)近日公

素來以穩健著稱的保利開啟了人事大換防。

消息稱,保利發展控股集團股份有限公司(以下簡稱“保利”)近日公示了24位高管的崗位變動信息。內部人士對《中國建設報·中國房地產》透露,相關人事變動文件已在各子公司內部進行了公示。

或許只是一個開始

這次大規模的人員調整中,最受關注的莫過于兩年內便實現了職業生涯多級跳的唐翔。據悉,在不到一年的時間內,唐翔的頭銜便從保利華南實業有限公司(以下簡稱“華南公司”)副總經理變成總經理,如今又被選定為華南公司董事長。

此外,還有7人在這次調整中將升任為公司或同級城市公司董事長,其他16名職位變動的高管則實現了由“副”轉“正”。

對于此次大規模人員調整的原因,保利某內部人士透露:“這次確實是正常的人事變動,對公司的正常經營不會有影響?!庇械禺a行業獵頭表示:“業內對保利發展的員工評價都不錯,他們人員流動性較其它房企而言也不大,這次可能是正常的崗位升遷?!?/p>

財經評論員嚴躍進對《中國建設報·中國房地產》表示,人事調整屬正常的公司管理內容,尤其是配合業務板塊進行的人事調整,可以提高效率。保利這次力度還是相對比較大的,很大程度上是想加快發展,從調整內容看,內部區域公司承擔了更高的要求,這也反映出保利想通過此次調整來促進區域公司發展。

他同時提醒到,人事調整要警惕后續一些情況的發生,比如人事調整可能會導致企業在業務上的波動。

或許,保利此次人事變動只是一個開始。有內部人士表示,此番人事變動,也將打破原有的利益格局,為企業下一步的變革提供基礎。

除人事大調整外,保利內部的改革也在加速。2018年9月14日,保利地產宣布升位為保利發展,同時對戰略與品牌進行升級。保利地產26年以來積累的各項資源都將通過保利發展傳承。

早在2017年年底,保利在公司內部便推出房地產項目跟投計劃,跟投計劃與員工實現利益共享,一向被視作公司加速發展的重要舉措,而萬科等房企早已推出類似方案。資料顯示,該計劃中,單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值的10%,跟投人員通過申購專項資管計劃或信托計劃等合規的投資結構參與跟投,跟投收益、損失及相關風險由跟投個人承擔,但保利發展的董事、監事不參與跟投。

不過,跟投等激勵機制下催生的越來越快的高周轉模式,也令市場擔憂,其推向市場的住房品質是否會大打折扣?

為加快周轉提升效率,保利發展董事長宋廣菊曾表示,公司在項目周轉方面也學習了行業領軍企業的一些做法,現已有專門的運營中心來提高效率。

但有業內人士認為,高周轉往往重速度輕質量,是一把雙刃劍,在房地產行業粗放式發展階段可憑借蠻力野蠻生長,但當行業進入品牌化時代后,高周轉將給企業品牌價值帶來損害。房地產需要轉型升級,沒有轉型的規模擴張是末路狂奔。一個項目從拿地到開盤,短短幾個月時間,規劃與產品打磨都是問題。

梳理發現,2018年下半年以來,保利在西安、太原、廣州、長沙等地項目或被點名違規罰款或遭到業主維權。

2018年6月,太原保利3項目在交房過程中出現質量問題遭到百名業主維權;2018年7月31日,住房和城鄉建設部點名20家房企、中介違規違法行為,保利在列。保利(長沙)西海岸置業有限公司開發的長沙保利天禧項目違規被查,開發企業納入失信“黑名單”;今年3月,西安五項目違規銷房被處罰;4月初,隸屬于保利的清遠鑫瑞房地產有限公司(以下簡稱“清遠鑫瑞”)建設的清遠保利天匯花園一期14#棟項目存在將未經審查合格的圖紙用于施工的違法行為;清遠市住房和城鄉建設局對清遠鑫瑞罰款30萬元,責令改正。

昔日三甲能否再續?

高周轉模式下,其業績表現如何?

事實上,自2012年開始,保利就再也未進過銷售排行前三,常年保持在行業第五,并且與競爭者的差距還在不斷拉大。

保利發展2014-2018年銷售業績情況

2017年,宋廣菊曾對全體股東作出承諾:“未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的?!?/p>

除去常規拓展,回顧保利發展為重回前三做的最大“努力”,莫過于“收并購”。

資料顯示,2016年,保利通過合作、并購方式獲取的土地資源面積占比達75%。2017年,保利新增土儲建面4520萬平方米,其中通過并購等合作方式新增建面2190萬平方米,占總土地拓展面積48%;2018年上半年,保利共獲取69個新項目,其中通過并購、合作等方式獲取項目45個,占拓展項目總數的64%。2018年上半年,保利通過并購、合作等方式獲取項目45個,占拓展項目總數的64%。

克而瑞指出,包括保利在內的多家房企在二級市場收并購市場表現活躍,主要是當前土地市場地價高漲,招拍掛競爭激烈,通過二級市場收并購獲取項目,成本相對較低,而且部分項目已處于開發過程中,可以有效提升接盤房企的項目開發周期,形成快速銷售。

財報顯示,2017~2018年,保利分別實現銷售金額3092億元、4048億元,分別同比增長47.2%、30.9%。

保利發展2014-2018年盈利情況

然而,在今年5月份舉行的保利股東周年大會上,宋廣菊卻改變了口吻,“這是一個3至5年的目標?!?/p>

事實上,今年上半年,保利一直以迅猛的勢頭追擊著前四位置。

數據顯示,第一、二季度保利的簽約金額分別為1096.6億元、1429.64億元,簽約面積分別為700萬平方米、936.43萬平方米。在克而瑞發布的今年上半年房企銷售榜Top200中,保利以2501.0億元的全口徑金額名列第4位,與排名第五的融創領先優勢逐步加大,與排名第三的恒大還有近300億元的差距。

然而該成績卻在第三季度遭遇“滑鐵盧”。自8月份從第四名的位置滑下來后,保利的速度開始逐漸變緩。數據顯示,保利發展于今年一至三季度分別實現簽約金額1096.6億元、1429.64億元及941.49億元,簽約面積分別為700萬平方米、936.43萬平方米及657.31萬平方米。

排名上,至九月底,保利被增長速度更快的融創拉開了227億元的距離,最終在與融創的推拉中退居第四。數據顯示,融創今年前九月累計實現合同銷售金額約3694.9億元,同比增長16%,累計合同銷售面積約2531.8萬平方米,同比增長21.46%。

中信證券研究報告指出,保利一二線城市推盤階段性下降是造成9月銷售下滑的原因。此外,由于低線城市推盤占比上升,保利9月份的銷售均價也同比下跌了12.9%,為13539元/平方米。保利內部人士則表示,9月銷售下滑是受公司結構性推貨的影響。

這樣的成績讓保利的小股東們對于是否獲取更多收益而感到焦急。有股東認為,保利作為央企一直很穩,今年發展勢頭也非常好,半年報各項數據都不錯,但是三季報數據上表現并沒有那么好。

10月31日,保利洲際酒店會議室,保利2019年第二次臨時股東大會召開。

臨近九點半,宋廣菊攜一眾管理層登場。稍作整頓后,宋廣菊與相關高管便開始宣讀此次決議的四項議案,包括保利財務有限公司辦理相關業務的議案以及董事會非獨立董事換屆、獨立董事換屆、監事會換屆選舉議案。

“半年之前我們認為保利今年重回前四沒有問題,但下半年又開始被融創超了一點,今年前四的位置有希望嗎?”一位小股東直言。

“目前看來希望不大,因為融創通過并購快速儲備資源,采取了超常規的發展?!彼螐V菊沒有避諱,并重申:“目標是一個牽引,這過程中一定有很多客觀情況因素影響,還是充滿了希望?!痹掍h一轉,隨即談到保利當前的增長速度,她認為,保利一直邁著自己的步伐,也不冒進。據其透露,接下來保利會以省會城市為主,會戰略性地加大投資發達的區域。


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